Exercer une activité commerciale ou professionnelle chez soi, ou louer son ancien logement à un commerçant, impose de respecter certaines règles encadrées par la loi.
Le changement d’usage
La notion d’usage, qui relève du code de la construction et de l’habitation concerne le profil juridique d’un immeuble d’habitation.
Le principe du changement d’usage a été mis en place pour maitriser les transformations des locaux d’habitation. En effet, il permet d’éviter de laisser le nombre de logements diminuer de manière trop importante au profit de bureaux, commerces ou autre. Et plus particulièrement dans les centres des grandes villes.
Ainsi, l’autorisation de changement d’usage à solliciter en Mairie, n’est obligatoire que dans certains cas :
- Le projet de transformation concerne un local d’habitation et ses annexes. Aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux en locaux d’habitation.
- Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), en dehors des zones franches urbaines (ZFU).
NB : L’autorisation de changement d’usage n’est pas requise lorsque l’activité professionnelle est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local. Mais aussi lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucune réception de clientèle ni de marchandises.
Le changement de destination d’un bien
Cette notion relève du Code de l’urbanisme. Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme. La transformation d’un logement en local professionnel constitue un changement de destination. Celui-ci est soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme.
Les modalités
Le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend de l’existence ou non de travaux.
Soit le changement de destination est accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble. Un permis de construire est alors nécessaire.
Soit le changement de destination s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers. Dans ce cas, seule une déclaration préalable est exigée.
La demande de permis de construire ou la décoration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage. Outre ces formalités administratives, certaines démarches d’ordre privé peuvent être nécessaires. En effet, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, il est nécessaire de demander l’accord de l’assemblée des copropriétaires. Dans un logement loué, il est nécessaire de demander l’accord du bailleur.
Quelles conséquences fiscales ?
Les changements d’affectation des propriétés bâties et les changements d’utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale. Cela dans le but de lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, et de calculer la taxe foncière.
Les règles pour effectuer le changement d’activité d’un local commercial ? Le cas du bail
L’activité exercée dans un local commercial doit être expressément indiquée dans le bail. Le locataire doit utiliser le local uniquement pour exercer l’activité qui y est mentionnée. En effet, s’il souhaite changer d’activité ou la compléter par une autre activité, il doit obtenir l’accord préalable du bailleur et lui demander la déspécialisation de son bail.
La déspécialisation peut être :
- Partielle : mise en place d’une activité complémentaire à l’activité déjà en exercice
- Plénière : changement total d’activité, sans lien avec celle déjà exercée
De plus, le changement d’activité peut également entrainer le paiement d’une indemnité dite de déspécialisation au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l’existence. Par exemple, diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, accroissement des charges, etc. De plus, le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut aussi demander une augmentation du loyer sans plafonnement. Mais cela seulement si le changement d’activité entraine une augmentation de la valeur locative des locaux.