Le statut des baux commerciaux résulte d’un décret du 30 septembre 1953. On parle de statut car plusieurs dispositions sont d’ordre public et ne peuvent être contredites par les conventions des parties. Les dispositions légales fixent les conditions pour bénéficier des avantages de ce statut.
Mon bail est-il vraiment un bail commercial ?
D’une manière générale, un bail ne peut être commercial que si le local sur lequel il porte est affecté à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal ou est l’accessoire d’une telle exploitation. La jurisprudence confirme le fait qu’en dehors des cas prévus par les articles L 145-1 et 2 du Code de commerce, un contrat de location n’est pas un bail commercial, même s’il s’intitule de la sorte.
Pour savoir si votre local est affecté à l’exploitation d’un fonds, lisez la clause « destination du bail » de votre contrat. Celle-ci doit définir clairement les activités pouvant y être exercées. Si tel n’est pas le cas, votre contrat de location n’entre pas dans le champ d’application du statut des baux commerciaux. Dans ce cas, vous courrez le risque en cas de contentieux avec votre bailleur de voir votre contrat requalifié en bail civil, bail d’habitation, bail professionnel ou autre. Dès lors vous n’aurez pas la possibilité de revendiquer le bénéfice du régime protecteur du statut des baux commerciaux.
Les principales dispositions d’un bail commercial
– Durée
Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans. C’est l’article L. 145-4 du code de commerce qui l’impose. Le locataire et le propriétaire peuvent prévoir une durée supérieure, mais il leur est interdit de stipuler une durée inférieure à neuf ans. Toutefois, une exception est admise pour les baux dits de courte durée ou dérogatoires. Dans ce cas, le bail ne peut être conclu pour plus de deux ans.
– Le montant du loyer
Le loyer d’origine est librement fixé par les parties. En pratique, c’est le propriétaire qui fixe son prix. Ce prix peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, parce que le bailleur estime que l’immeuble ou l’emplacement contribuent à l’image de marque du locataire. C’est ce que l’on appelle l' » effet d’emplacement « .
La réévaluation des loyers est calculée sur la base de l’indice de référence des loyers, qui s’est substitué en 2006 à l’indice du coût de la construction. Il correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est publié chaque trimestre par l’INSEE.
– Le pas de porte
Le pas-de-porte consiste en une somme d’argent versée au propriétaire avant l’entrée dans les lieux. C’est un usage fréquent. Mais, juridiquement, il est difficile d’en déterminer les contours. Le propriétaire peut considérer le pas-de-porte comme une compensation financière à la perte de valeur de l’immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire et de l’indemnité d’éviction qu’il devra verser pour récupérer le local. Dans ce cas, la somme demandée reste acquise au propriétaire à la fin du bail.
Important : La loi « Pinel » du 18 juin 2014 réforme les baux commerciaux en les rapprochant des baux d’habitation : indexation et augmentation du loyer plus modérées, états des lieux obligatoires, répartition des charges, impôts et travaux mieux encadrés, création d’un droit de préemption du locataire. Les baux dérogatoires verront leur durée maximale passer de deux à trois ans.
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